Qrf est une société immobilière cotée qui investit dans l'immobilier commercial dans les centres-villes de Belgique et des Pays-Bas

Stratégie d'investissement

Qrf se concentre davantage sur l’immobilier de qualité dans un nombre limité de villes centrales importantes en Belgique et aux Pays-Bas. Par ailleurs, Qrf ne se limite plus à l’immobilier commercial, mais recherche désormais une diversification supplémentaire de ses actifs dans l’immobilier de loisirs, culturel et de restauration.

Avec cela, Qrf dessine la carte du revenu librement disponible des consommateurs finaux et s’efforce de constituer un portefeuille immobilier qui reflète le modèle de dépenses actuel et futur des résidents, des touristes d’une nuit et des visiteurs d’un jour des villes centrales.

Au cours des dix dernières années, les habitudes de consommation ont changé à un point tel qu’une concentration unique sur l’immobilier commercial n’offre pas la protection nécessaire contre les développements à long terme du marché.

Dans le passé, la part du lion des revenus librement disponibles (hors «produits blancs» essentiels ou durables) était consacrée aux achats physiques. La gamme de magasins (retail) a énormément évolué au cours des vingt dernières années: de la classe moyenne locale aux grandes chaînes internationales. Aujourd’hui, cependant, le marché nous apprend que le trajet domicile-travail a tourné dans l’autre sens: la saturation de la zone commerçante du centre-ville se manifeste depuis 2016. Par ailleurs, une part plus importante des achats en ligne a été enregistrée en Belgique ces dernières années, une tendance qui se poursuivra pendant quelques années pour se stabiliser sur un modèle omnicanal où les enseignes intègrent les deux canaux (magasins traditionnels et e-commerce). afin de répondre aux défis économiques, environnementaux et sociaux de notre temps.

L’immobilier commercial reste un marché d’investissement important pour Qrf. Cependant, Qrf applique des critères d’investissement plus stricts en ce qui concerne les investissements existants et nouveaux dans l’immobilier commercial. Des critères stricts sont respectés en ce qui concerne la ville; l’emplacement dans la zone commerciale; la structure physique du magasin ainsi que la valorisation basée sur un niveau locatif durable et un rendement prudent.

En ce qui concerne le portefeuille existant, l’accent est mis sur la pérennisation des sites Core et le désinvestissement opportuniste des sites Non Core, si de futurs risques à la baisse sont identifiés sur ces sites.

En complément et sur la base de la stratégie précitée, Qrf vise à disposer d’un portefeuille immobilier qui se diversifie sur le long terme entre l’immobilier commercial, de loisirs, culturel et de restauration.

 

Stratégie de financement

Qrf a établi une stratégie de financement selon les principes suivants:

  • Qrf vise un ratio d’endettement d’environ 50%, alors que le ratio d’endettement maximal autorisé selon la loi du 12 mai 2014 sur les sociétés immobilières réglementées est de 65%. Au 31 décembre 2019, le taux d’endettement était de 48,73%. Afin de financer des investissements opportunistes, Qrf a donc la possibilité d’augmenter temporairement le taux d’endettement à 55%;

 

  • Qrf mène une politique de couverture active, toujours basée sur une évaluation prudente des risques à long terme des risques de taux d’intérêt.

Stratégie de développement

Qrf reconnaît qu’un pilier important pour créer de la valeur ajoutée au sein du portefeuille immobilier est le réaménagement des actifs. L’option de réaménagement peut être un moteur de valeur ajoutée à la fois au sein du portefeuille immobilier existant pour les biens immobiliers sous-utilisés, ainsi que lors de la prise de décisions d’investissement.

Dans le passé, Qrf n’a jamais accumulé de connaissances actives pour réaliser des projets de développement. C’est pourquoi la direction choisit à court terme de réaliser des projets de développement existants par le biais de joint-ventures.

Compte tenu de l’importance de ces compétences, un choix peut être fait en temps utile, en fonction des opportunités du portefeuille existant ou des nouveaux actifs, pour attirer et développer les compétences nécessaires pour gérer efficacement les développements.

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